新築規制!? 都心タワマンの今後｜急激に増えすぎた人口にマスタープラン変更予定

中古ワンルームマンション投資の視点とは少し異なりますが、2018年春頃から湾岸のタワーマンションの新築への規制が施される可能性の報道をみかけるようになりました。

タワーマンション林立のエリアでは、ワンルームマンションなどがもともと少ないエリアもありますが、地区によってはワンルームマンションなど含めて家賃相場への影響もでてきますので、この記事では「都心タワマン」の現状と今後を考えてみます。

タワーマンション（タワマン）で変わった街

タワーマンション（タワマン）で変わった街といえば、次のエリアが掲げられます。

もちろん、新宿など元々高層マンションが立ち並んでいたエリアはありますが、ここ10年程で街が様変わりしたエリアということで上記を掲げています。

上記の中で特長的なエリアは、湾岸エリアです。
埋立地など新たにできた土地が敷地となっている箇所が多いのです。

それ以外の、武蔵小杉・武蔵小山・大崎などは、もともとのエリアに再開発としてタワーマンション（タワマン）が建設されました。

タワーマンション(タワマン）建設増による人口増加現象

タワーマンション(タワマン）建設増の結果として、さまざまな問題も発生しています。
特に大きな問題は人口増です。

人口が減少していく中、人口増は地域を形成する上でも、税収などからも望ましいことです。
しかし、そのエリアのキャパシティを超える急激な人口増は、さまざまな歪みが発生することにも繋がっています。

上記の推移は、1953年の17万人強から、高度経済成長期を経て核家族化や都心へのシフトなどから約40年にわたり人口流出が続き、バブル崩壊後の1997年には７万人強まで落ち込みました。

中央区は銀座などの繁華街が存在する一方、現状のタワマンがあるエリアの月島・勝どきなどは、寂れた印象さえありました。

それが現状では、タワマンを中心に住民が増えた結果となったのです。

江東区もバブル崩壊後の1997年から約20年間で15万人程人口が急増しました。

中央区も江東区も都心に近く、利便性が高い上、マンション建設用地の土地の仕入れも内陸に比べて行いやすかったという点も再開発が進んだ結果といえます。

勝どきや月島などの湾岸エリアのタワーマンションは、急激な人口増で保育園や幼稚園・小学校などの建設が追いつかないなどの現象が発生しています。

それを受けて、中央区など一部自治体で地区計画・マスタープランの変更などを予定しています。

タワーマンションの歴史｜タワマン以前は高層マンションと呼ばれる

タワーマンション（タワマン）と呼ばれる以前は高層マンションと呼ばれていました。

高度経済成長期の後押しとなった、1964年の東京オリンピック直前1963年に建築基準法で規制されていた特定街区が改定。
1970年の建築基準法により建築物の高さ制限であった「31メートル」が解除されました。

その影響を受け、1970年以降タワーマンションの先駆けとなった「高層マンション」の建設が進んでいきます。

日本初の「高層マンション」といわれいているのは、次の物件です。

高層マンション建設初期の頃は、容積率などもあり、広大な敷地を要する郊外に多く建設されていました。

タワーマンションの歴史｜タワマン以前の高層マンションの特長

建築基準法改正の高さ制限解除以降の1970年代から1990年代半ばにかけての高層マンション建設は超高層マンションを建設するためには広大な敷地を用意する必要がありました。

大きな理由は、現行の建築基準法よりも容積率などの規制が厳しかったためです。
当時は広大な敷地面積を確保しやすくなおかつ土地仕入れの点からも、都心での高層マンション建設は難しい状況でした。

主に上記の与野や川口などをはじめとした郊外が建設地に選ばれていました。

タワマンのきっかけとなった建築基準法改正

1997年に建築基準法の改正が大幅に行われ、以下の点が変更となりました。

マンション等共同住宅の共用部分の容積率不算入
高層住居誘導地区制度の創設
機能更新型高度利用地区制度の創設

建築基準法の上記改正などを受けて、都心に近い主要駅周辺にもタワーマンションの建設が可能となった結果、現状に至ります。

タワーマンションの建設推移とタワマン価格による地価とワンルームマンションの価格については追記していきます。

まとめ

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