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華やかなイメージ「青短」が、2019年度から学生募集を停止とのこと。
短大ブランド校ですら、学生が集まらない時代です。
「青短」の場合は短大への進学よりも、4年制への大学進学志向が高くなったということも理由ですが、全体的な人口減少、学生が減っていく中で、大学生をはじめとする単身者からのニーズが高いワンルームマンションへの投資は避けた方がよいのでしょうか？
実は、そうではないのです。
東京の中古ワンルームマンションへの投資は、引き続きおすすめします。
なぜなら、大学生の減少も進んでいきますが同時に「大学の都心回帰」現象が進んでいるからです。
不動産投資の観点から「2018年問題」と「大学の都心回帰」について、考えてみます。
不動産投資の観点から考える「2018年問題」とは？
日本の18歳人口が2018年ごろから減り始めるという問題です。
一時的に横ばいで推移している18歳人口が、2018年から再び減少に向かうことを指しています。
18歳人口推移
(出典：「18歳人口及び高等教育機関への入学者数・進学率等の推移」文部科学省2017年4月)
18歳人口は第二次世界大戦後、団塊の世代＜1947年（昭和22年）～1949年（昭和24年）生まれ＞が18歳を迎えた1966年に249万人のピークを迎えました。
団塊ジュニア<1971年(昭和46年)〜1974年(昭和49年)生まれ>が高校を卒業した1992年に205万人を記録したあと、少子化の影響で減少しています。
18歳人口の「2018年問題」は教育界において学生の争奪戦などといわれ、取り沙汰されていますが、不動産業界にも重要な問題なのです。
大学入学者が減るということは、単身者向けのワンルームなどの賃貸物件のニーズも減るということにつながります。
不動産投資の観点から考える大学キャンパスの都心回帰
大学生の減少がうたわれる一方で、大学のキャンパスが都心へと回帰しています。
もともと大都市に多く集まっていた大学のキャ ンパスが、ある時期郊外に移転し、近年再び大都市に戻ってきています。
大学が郊外に出ていったのには理由があります。
都市部に人口や産業が集中することを防ぐ「工場等制限法」が首都圏で1959年に、近畿圏で1964年に成立し、都市部における大学の新設・増設は制限されていました。
当時は上記の団塊の世代の人口増加に加え、大学などの高等教育への進学率が3割を超えるなど、大学生は急増。
急増した学生を受け入れるため、各大学法人は郊外に広大な校地を取得し、移転を決断したのです。
18歳人口と高等教育機関への進学率の推移
(出典：「18歳人口及び高等教育機関への入学者数・進学率等の推移」文部科学省2017年4月)
1990年代以降、特にバブル崩壊後は、都心の空洞化が社会的な課題となったことから「工場等制限法」は2002年に廃止されることにになります。
少子化に伴い、小中学校の統廃合や、バブル崩壊後の工場等の郊外移転なども進み、キャンパス開発のための用地取得がしやすい環境も整い始めたのです。
大学にとっては「都心に戻れる」社会状況が揃ってきたといえます。
不動産投資の観点からみる大学キャンパスの都心回帰のメリット
大学のキャンパス整備には、数十億円以上の膨大な費用がかかります。
わざわざ多額の投資を行い、キャンパスを都心に移転する大学側のメリットは、大きくわけて次の2点です。
大学キャンパスの都心回帰｜大学生確保
1990年に200万人を数えた18歳人口が、少子化が進み2010年には120万人程度まで落ち込んでいます。
「2018年問題」を迎える2018年以降は、緩やかに大学生の数は減少するとみられ、大学間の学生獲得競争はいっそう激化しています。
多数の私立大学にとって、学生の維持・増加は最大の経営課題となってきます。
いかに大学生を獲得するかという課題の中、交通のアクセスがよく、学生生活に魅力が多い都心キャンパスは大学生を集めやすいのです。
実際、都心にキャンパスを移転した結果、2桁を超える増加率の大学も出てきています。
大学キャンパスの都心回帰｜キャンパスの統一化による教育効率化
郊外にキャンパスのある大学の特徴として、1・2年生次の教養過程のキャンパスと、ゼミや専門教育、研究過程の3・4年生用キャンパスとに学生生活の拠点を分ける大学が多いものでした。
都心のキャンパスに集約することで、１年年次からゼミ活動や専門教育、１年次から４年次までなど学年をまたいだプロジェクト型の課外活動などには、４年間を同じキャンパス内で送る形の方が望ましいのです。
先輩学生や大学院生と、低学年の学生の接点が増えることによる教育効果も期待できるといいます。
上記のような理由から大学間競争が激化するほど、今後も大学の都心回帰は進むとみられています。
大学の都心回帰現象は都心のワンルームマンションの需要が高くなる!?
上記、「大学キャンパスの都心回帰」は、TOMOHIROが「都心の中古ワンルームマンションへの投資」をおすすめしていることにもリンクします。
「都心への大学キャンパスの回帰」→「大学生の入居年数の長年化」
「大学の都心回帰」は、都心の大学キャンパスの近くやアクセスのよいところに入居した大学生が入学から卒業まで入居を続ける可能性が高いということを意味しています。
これまで郊外の教養課程から都心の専門過程へのキャンパス移転で引っ越しをしていたような大学生も入学時から卒業時まで住み続ける可能性が高くなっているとみています。
結果として、空室リスクが減るのです。
短期間で入退去を繰り返すと、メンテナンス費用もかかります。
最低４年間住んだ方が、空室リスクも減るのです。
不動産投資の観点から考える主な大学の都心回帰一覧
大学の都心回帰は、東京圏に限らず、関西圏・名古屋圏・福岡圏など大都市にみられる現象です。
主な大学を以下に挙げます。
主な大学の都心回帰
出典：「進学者減「２０１８年問題」…学生確保できるか？ 首都圏大学キャンパス再編加速」
『産経新聞』2017年1月11日付
上記以外にも以下があります。
■大学キャンパス都心回帰の主な例
明治大学 リバティタワー（1998年竣工）
明治大学 中野キャンパス
法政大学 ボアソナード・タワー（2000年竣工）
続きは、追記します。
まとめ
不動産投資に大切なポイントは、立地です。
そして、不動産は需要と供給のバランスが重要な要素となります。
TOMOHIROは、東京の中古ワンルームマンションをおすすめしていますが、それはこれまでも他の記事でお伝えしました通り、人口の東京一極集中があるからです。
特に高校卒業以降の10代後半から20代にかけて、人口超過が20年以上続いています。
大学進学・就職がきっかけとなるからです。
若年単身者層が増えるということは、彼・彼女達の住まいである、ワンルームマンションのニーズが高くなるのです。
さらには、本記事でもお伝えしました通り、特に大学生は定期代も自分持ちですから、住まいと交通費を足した金額で生活にかかる予算を考えます。
大学キャンパスの近くに住む方が、交通費もおさえられるので、大学キャンパス近くの住まいを探すことが多くなります。
だから、都心回帰のキャンパス近くの中古ワンルームマンション投資をおすすめします！
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