こんにちは。TOMOHIROです。
このブログでは、基本的に中古ワンルームマンションをおすすめしています。
しかし、東京の中古ワンルームマンションの流通が不足しているのはお伝えしている通りです。
東京は中古ワンルームマンションの価格も高騰してきており、新築ワンルームマンションと変わらない状況になってきているのも事実です。
中古ワンルームマンション推しですが、条件によっては新築ワンルームマンションもおすすめ
中古ワンルームマンションをお待ちいただいているお客様に、新築ワンルームマンションのメリット・デメリットをお伝えして、それでもよいという場合にご紹介しています。
最近、新築ワンルームマンションの分譲会社の責任者と会って情報交換してきました。
A社とします。このA社の土地の仕入れ担当は、私はとても尊敬してます。
以前も別の記事でお伝えしましたが、不動産で重要なポイントは、「立地」です。
マイホームにとっても立地は大切ですが、不動産投資ですと特に立地が重要なポイントになります。
不動産にとっての資産価値の大きな要素となる立地は、建物を立てる前の土地の仕入れで決まります。
マンションディベロッパーの土地仕入れは、A社の物件は都心の魅力ある土地に新築ワンルームマンションを建築が続いてます。
新築ワンルームマンションの情報を仕入れてきました。
新築ワンルームは物件によって、営業して販売されるもの・営業せずに完売するものなど、さまざまですが、A社の物件は基本的に公開しないうちに完売してしまうのです。
A社のワンルームは人気のため、今回も発売開始・即完売です。しかし、完成までに時間があるため、キャンセル待ちという条件で、ご案内します。
私は基本的に中古ワンルームマンション推しですが、責任者との関係から、今後物件によっては新築ワンルームもご紹介していきます。
非公開新築ワンルームマンション｜人気の山手線内部
非公開物件のため、詳細を記載することができません。
ご了承ください。
■物件概要
■シミュレーション
物件価格:3,600万円
手付金：10万円
ローン：3590万円
提携ローン：B金融機関
借入期間：３５年
金利：1.＊%
ーーーー
家賃収入：126,000円
ローン返済額：115,000円（概算）
管理費・修繕積立金:10,000円（概算）
一括借上手数料(賃料の10%):12,600円
月々の収支▲11,600円
実は、実際の価格は詳細がわかってしまうため、若干調整しています。
物件のクオリティを考慮すると、家賃も近隣の家賃相場より5,000円〜8,000円位下げています。
新築プレミアム価格を考慮して、仮に築数年経過した際に、家賃が下がってもよいような考慮です。
管理費・修繕費も同様の物件に比較すると高含みに設定されています。
それは、新築ワンルームマンションの場合、購入意欲を上げるために、当初の価格を極力抑えており、キャッシュ・フローをよく見せる工夫がされております。
それを避けるために、当初から管理費・修繕費も高含みの設定にしておき、後々楽にするためなのです。
常々、私は東京の中古ワンルームマンションをおすすめしていますが、今回は新築ワンルームマンションもご案内しました。
最近の私の周辺情報です。
中古ワンルームマンション：利回り4.3〜4.8%
新築ワンルームマンション：利回り4.1%
東京の中古ワンルームマンションの価格が高騰し、新築ワンルームマンションと変わらなくなってきたからです。
不動産は、需要と供給のバランスにより、価格と供給量が常に変化していきます。
かたくなに「中古ワンルームマンション」をおすすめして、投資なさりたい方の機会損失を招くよりも、その時々でよりより物件をご案内できたらと考えています。
今後も有益な情報を入手しましたら、ご紹介します。
追記）
この物件は、人気のために販売終了しています。
このディベロッパーは、新築マンション販売開始時は情報公開しておりません。
なぜなら、人気が高いため、情報公開前に完売してしまうからです。
同様の物件情報が出た場合に連絡がほしい方は、以下にご連絡ください。
TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。
横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。
業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。
不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。
不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。
その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。
TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。
TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。
「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」
不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。
不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。
現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。
自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。
そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」
その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。
TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。
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