不動産投資の観点から考える｜日銀、金融政策を修正・長期金利の上昇容認、副作用軽減へ

日銀は金融政策決定会合において、「強力な金融緩和継続のための枠組み強化」と題して、現行の政策の変更を次のように決めました。

日銀の金融政策決定会合が7月30日(月)〜31日(火)の2日間にわたって開催されました。

日銀が政策修正　長期金利の上昇を一部容認｜日銀・黒田東彦総裁が記者会見

先日、日銀が2018年2月2日依頼、国債の「指し値オペ」を通知し、金融市場が混乱しました。
その際に、以下記事を投稿しましたが、今回はその続きともいえる記事を投稿します。

政策金利のフォワードガイダンス導入により物価安定目標へのコミットメントを強め、現行の政策の持続性を強化する措置を決定。

１）政策金利のフォワードガイダンス

２０１９年１０月の消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、当分の間、現在のきわめて低い長短金利水準を維持することを想定

２）長期金利操作（イールドカーブ・コントロール）（賛成７反対２）

次回金融政策決定会合までの市場調節方針は

——短期金利：マイナス０．１％の金利適用を維持。

——長期金利：１０年金利ゼロ％程度での推移を維持。ただし経済物価情勢に応じて上下にある程度変動しうるものとする。

保有残高は年間約８０兆円をめどとしつつ、弾力的な買入れ実施。

「情報ＢＯＸ：日銀が決定した金融政策の変更点」ロイター

不動産投資の観点から考える｜日銀の強力な金融緩和継続

2016年2月以降のマイナス金利は、不動産投資ローン・住宅ローンが空前の低金利となり、ローンを借りる身にとっては絶好のチャンスでした。

日銀の金融政策は、年率2%の物価上昇の目標を掲げましたが、至っておりません。
今回も下方修正に至っています。

年率2%の物価上昇が達成できないのであれば、更なる金融緩和を行うべきでは？　という声もありますが、「現状維持」が落としどころなのかと推測しています。

しばらく、金利が急激に上昇することはないと考えています。
いままでは、そうでしたが、今回は日銀も若干の金利上昇も容認しています。

金融緩和継続を提唱しつつ、金利上昇も一部容認しているという流れになっているのです。

不動産投資の観点から考える｜金融緩和による金融機関の〝副作用〟により一時民間貸出が増加した事実

金融緩和によるゼロ金利・マイナス金利は、金融機関の副作用といわれる「貸出金利が低下傾向を続けており、預貸収益は減少傾向にある」ことを推し進めています。

各金融機関はゼロ金利が続く中、個人への貸付を増やし、金利収入増で利益確保を見込みました。

不動産投資ローンやカードローンという個人への融資が増加していったのです。

「サラリーマン大家」ブームも、一般のサラリーマンが不動産投資ローンの融資を受けやすくなり、不動産投資ブームが広がっていく流れとなります。

金融機関による個人への融資拡大は、特に2015年の相続税改正をきっかけに、郊外の富裕層向けに相続対策としてアパート経営の営業が増えたこともひとつの要因です。

郊外の富裕層に対して、不動産会社などが相続税対策としてアパート建設・アパート経営を提案し、「３０年一括借上げ」や「家賃保証」「サブリース」などのセールストークでアパート建設が増えました。

不動産投資や不動産経営の経験のない高齢の資産家が対象となったケースが多くありました。
ふたを開けてみると、アパートの空室が続き、家賃保証は行われず、結果としてアパートローンの返済が滞る事案が続きました。

さらに、2016年2月以降のマイナス金利の影響を受け、不動産投資ローンの融資が拡大しました。

急激な拡大はさまざまな問題のきっかけともなりました。

2017年に入ると金融庁の引き締めが強化され、それまで積極的に融資されていた不動産投資ローンも、各金融機関による融資基準が厳しくなってきました。

個人への不動産投資ローンの融資が厳しくなってきた矢先に「かぼちゃの馬車」事件やスルガ銀行の不正融資が発生し、いまなお大きな社会問題となっています。

日銀の金融緩和継続の方針と、不動産投資ローンの金利が低金利であることの関連はありますが、不動産投資ローンの審査が厳しくなっていることは別問題です。

上記のような流れから、2018年現在は不動産投資ローンの融資も厳しくなっています。

不動産投資ローンへの融資基準が厳しくなったとはいえ、基準を充たす人には、不動産投資ローンの融資もおります。

属性の高いといわれる、高年収・勤続年数も基準を充たすサラリーマンには、正統な審査基準による不動産投資ローンの融資は実行されます。

実際のところ、金融機関の融資基準が元に戻りつつあるというところです。

不動産投資の観点から考える｜日銀、副作用軽減へ政策修正　長期金利の上昇を一部容認とは？

金融機関の融資が元に戻りつつあり、個人への貸出が積極的な一時期より若干冷静な動きになってきました。
しかし、金融緩和でマイナス金利が続くということは、低金利長期化が金融機関経営に影響を及ぼすということです。

低金利長期化が金融機関経営に影響を及ぼす、いわゆる金融緩和による〝副作用〟が長引くということをあらわしています。

金融機関の経営悪化など大規模な金融緩和に伴う副作用を低減するため、長期金利の上昇を一部容認する考えを示した。

この内容は、日銀が金融機関への配慮も考えているということです。
また、世界的に金融引締傾向の中、日本の金融政策が世界の金融・経済の足を引っ張るわけにはいきません。

アメリカの金利は急上昇し、それに引きずられるように世界的に金利上昇の動きが広がっています。
金融緩和政策をとっている日本にも、金利上昇圧力がかかっています。

日本は物価上昇を掲げていますから、現状は金融緩和政策を貫いています。

そういった動きから、このまま未来永劫、金融緩和が続くわけではありません。

不動産投資ローンの空前の低金利もしばらくは続くものの、金利上昇の可能性も考慮しておく必要があります。

不動産投資の観点から考える｜金利上昇したら？

不動産投資ローンを〝変動金利〟で融資を受けている場合、金利上昇は不動産経営の収支に大きな影響を及ぼすことになります。

不動産投資ローンの金利については、「変動金利」か３〜５年などの一定期間だけ固定金利となる「固定選択型の変動金利」のどちらかを選択している方が多いと推測しています。

空前の低金利時代、「変動金利」を選択するのは当然の流れでしょう。

変動金利は「新発10年国債の利回り」の影響を基準に金利を決定します。

だいたい6ヶ月基準です。
今回、金利上昇を一部容認したことはこの金利に影響してきます。

日銀は、国債の利回り上昇に関して「指値オペ」を実行し、金融調整を図っています。

国債の利回りが上昇すると住宅ローン・不動産投資ローンの金利上昇に結びつくということです。

不動産投資ローンの金利が上昇すると、ローン返済における金利分も上がります。

月々のローン返済額も上昇することになり、キャッシュ・フローに影響を及ぼしてきます。

不動産投資における金利上昇リスクに備えておくことが大切なポイントになります。

まとめ

TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。

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不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。


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TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。

TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。

「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」

不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。

不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。

現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。

自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。

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「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」

「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」

その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
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TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。

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