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以前の記事で、不動産投資の8つのメリットを紹介しました。
元不動産会社勤務の身としては、不動産投資初心者には中古ワンルームマンションの投資からオススメしています。
TOMOHIROも最初の不動産投資は、東京都内の中古ワンルームマンションでした。
中古ワンルームマンションの不動産投資を進める理由「人口の東京一極集中」
TOMOHIROが不動産投資初心者に東京圏の中古ワンルームマンションの投資をオススメする理由として、まず「人口」です。
総務省が毎年発表している「人口移動報告」によると、2017年も東京圏（埼玉、千葉、東京、神奈川）への人口集中がみられました。
東京圏（埼玉、千葉、東京、神奈川）は、転入者が転出者を約12万人上回る「転入超過」です。この「転入超過」は22年連続で、超過人数は2年ぶりに増え、2009年以降で最大です。
人口減少が進む中、東京一極集中が加速しています。
東京圏は人口集中が止まらず、特に若い年代は東京圏（埼玉、千葉、東京、神奈川）に移動しているのです。
これは何を意味するかといいますと、人口集中が進む中、「住まい」も必要だということです。
つまり、単身者用の住まい＝ワンルームマンションのニーズが高くなるということです。
銀行融資を利用することで中古ワンルームマンションも少額投資から可能な「レバレッジ効果」
中古ワンルームマンションとはいえ、東京都内ですと数千万円します。
築年数が経過している中古ワンルームマンションですと、1千万円をきる不動産物件もありますが、人気の築年数の経過していない、いわゆる「築浅物件」ですと、やはりそれなりの金額です。
投資対象の不動産を購入する際、現金一括購入！ という資金力のある方もいますが、多くの場合には「不動産投資ローン」を利用しますよね。
マイナス金利の現在、不動産投資ローンも超低金利の時代です。銀行融資を利用しない手はありません。
不動産投資用語「アパートローン」
「不動産投資ローン」は、金融機関によっては「アパートローン」という商品名で提供されています。
マンションを購入する際にも、「アパートローン」なんです。
「マンションローン」という商品名もありますが、「アパートローン」という名称が多いのです。
中古ワンルームマンションとはいえ、不動産投資を行うために、不動産を購入するというと、高額な資金が必要に思えます。
仮に自己資金が少なくても、「不動産投資ローン」を利用することによって、自己資金の何倍もの価格の不動産を購入することが可能です。
もちろん、「不動産投資ローン」の審査が通ったら……の話です！
別の記事でも書いていますが、2018年1月に発生した「かぼちゃの馬車」の投資トラブルや、ここ数年報道されている相続税対策を見越してのアパート建設におけるサブリース問題などが浮上し、金融庁も各金融機関への指導が強化しています。
不動産投資ローンは、サラリーマンだとある一定の基準を充たしていたら融資が通りやすかった時期とは異なってきています。
審査基準が過去最大に通りやすかった時期と比べると厳しくなりました。
ある意味、正常に戻ったといえます。
不動産投資ローンも、無理のない範囲で金融機関から融資を受けることが大切です。
不動産投資を行う際、中古ワンルームマンションでも新築マンションでも購入する時に、銀行から融資を受けて、不動産投資ローンを利用し、少額の自己資金で、高額の不動産を購入して効果を上げることを「レバレッジ効果」と呼びます。
不動産に限らず、とくに金融用語として「レバレッジ効果」という言葉をよく耳にしますが、はじめて聞くと「レバレッジとは?」と思いますよね。
中古ワンルームマンションなどの不動産投資で活用する「レバレッジ効果」とは？
レバレッジとは「テコの原理」のことで、「小さな力で大きな効果をもたらす」という意味です。
不動産投資にあてはめると、「少額の自己資金で、融資を受けて自己資金の何倍もの不動産を購入し、投資効果を上げ収益性を高める」ということになります。
なんだかまどろっこしい書き方をしてしまいましたが、要するに、「少ない自己資金で、不動産を購入して不動産事業を営む」ことなのです。
自己資金が少なくても、東京圏の中古ワンルームマンションへ不動産投資への可能性が広がるということです。
例として、以下シミュレーションしてみます。
A)自己資金1,000万円で3,000万円の中古ワンルームマンションに不動産投資
B)自己資金200万円で3,000万円の中古ワンルームマンションに不動産投資
Bの方が、「レバレッジ効果が高い」ということになります。
上記のケースをさらに「収益率」でみてみましょう。
A)自己資金1,000万円で3,000万円の中古ワンルームマンションに不動産投資
→ローン：2,000万円
B)自己資金200万円で3,000万円の中古ワンルームマンションに不動産投資
→ローン：2,800万円
A・Bともに、計算しやすいように以下の条件にします。
前提条件
- ローン金利：３％
- 中古ワンルームマンションに不動産投資した場合の年間家賃収入：
月10万円☓12ヶ月＝120万円
| 自己資金多い | 自己資金少ない | |
|---|---|---|
| 投資総額 (不動産価格) |
3,000万円 | 3,000万円 |
| 自己資金 | 1,000万円 | 200万円 |
| 不動産投資ローン (融資） |
2,000万円 | 2,800万円 |
| 家賃収入 | 120万円 | 120万円 |
| ローン金利 | 60万円 | 84万円 |
| 収益 | 60万円 | 36万円 |
| 表面利回り （収益/自己資金） |
6% | 18% |
※簡易的なシミュレーションです。不動産投資に係る経費や税金その他は計上しておりません。
中古ワンルームマンションに不動産投資する場合、「自己資金」が少なく、銀行から融資を受けて不動産投資ローンを利用した方が「収益率」は高くなるのです！
数字のマジックのようですが、〝不動産投資〟という観点からみると、銀行から融資を受けて、「レバレッジ効果」を効かせる方が、「投資効率がよい！」という結果になるのです。
まとめ
不動産投資初心者には、東京圏の中古ワンルームマンションへの投資をオススメしています。
2016年2月のマイナス金利実行移行、不動産投資ローンへの融資が積極的でした。
その機運は収まり、不動産投資ローンへの融資基準も厳しくなったと言われていますが、ある程度の自己資金と審査基準を充たす方ですと、不動産投資ローンも有効に活用できます。
東京圏の中古ワンルームマンションに不動産投資を行う際に、数千万円する物件もありますが、「レバレッジ効果」により、効果的な不動産投資を実現することができるということです！
金融用語のポイント
不動産物件を購入する際に、不動産会社も金融機関も「自己資金」と表現していますが、金融用語としては、「自己資本」といいます。
「自己資本」以外の他からの借入などのことは、「他人資本」といいます。
「総資本」＝「自己資本」＋「他人資本」
という表現になります。
まとめ
TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。
横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。
業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。
不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。
不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。
その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。
TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。
TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。
「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」
不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。
不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。
現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。
自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。
そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」
その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。
TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。
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