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日本各地で観測史上の上位を記録する酷暑が続いています。
体温は当たり前、40度超えなどを記録するところもでてきて、「殺人的暑さ」です。
そんな中で、レオパレス物件の「エアコン3時間自動停止」がインターネット上だけでなく、新聞などでも取り沙汰されています。
この「エアコン3時間自動停止」、不動産投資を行った際の不動産経営の観点から考えてみます。
レオパレス物件の「エアコン3時間自動停止」とは？
地球温暖化対策として、連続して稼働できない3時間で自動停止するエアコンが２００２年１月～20１５年３月に建築したレオパレス物件の計約３９万戸に設置されているというもの。
なぜ、エアコンが3時間で自動停止するような特別仕様になっているかという説明としてレオパレス21側のコメントは次の通りです。
「温暖化対策を踏まえ、節電目的で推奨していた。既にやめており、今後は設置しない」
記録的な猛暑となった2018年、エアコンを巡る入居者からの問い合わせは、７月末までに1000件を超え、新聞にも取り上げられ問題となっています。
近年は熱中症による体調不良や病院搬送が社会的に問題となり、同社から入居者に対し、設定を解除する方法を案内したり、エアコン本体やリモコンの交換を進めたりする対応を始めたという。
『東京新聞』（2018年7月31日付 夕刊）
レオパレス21は、機器の交換や設定変更の対応を行っているというものの、これまで対応済が約６万４０００戸と約6分の１。
これでは該当機種の対応完了するのに夏が終わってしまうのではないかと心配になります。
すでにインターネット上にはレオパレス物件の「エアコン3時間自動停止解除法」などで入居者同士の意見交換などがなされていますが、レオパレス21も公式に設定解除の方法を記載しています。
エアコン3時間タイマーの解除方法
「レオパレス21」Webサイトより
熱中症搬送、過去最高＝今夏７万人超、死者１３８人に－総務省消防庁
連日酷暑の報道がなされる中、消防庁から２０１８年の熱中症情報の速報が発表されました。
総務省消防庁は７日、４月３０日～８月５日までに熱中症で搬送された患者が全国で７万１２６６人（速報値）に上ったと発表した。２００８年の調査開始以降で過去最高となり、うち死者は１３８人。７月中旬から、４０度以上の気温を記録する地点が相次ぐなど、連日猛暑が続いたことが影響した。
これまで、搬送人数が最も多かったのは、１３年（６～９月）の５万８７２９人。１７年（５～９月）は５万２９８４人だった。死者は１０年の１７１人が最多。
今夏の都道府県別の搬送人数は、東京の５９９４人が最も多く、大阪５２７２人、愛知５１９５人と続いた。『時事ドットコムニュース』2018/08/07
【図解・社会】夏季の全国熱中症搬送者数（年間推移）『時事ドットコムニュース』
上記グラフが今年の酷暑がいかに異常かということを表しています。
報道によると65歳以上のご高齢の方が多いとのことですが、若い方もまったくいないわけではありません。
また、熱中症は屋外だけでなく屋内で寝ているときに発症することも多いのです。
東京都福祉保健局の東京都監察医務院によると、平成29年夏の熱中症死亡者の状況（東京都23区）の結果、熱中症が原因で屋内で亡くなった方のうち、71％がエアコンを使用していなかったというデータもあります。
学校教育現場でも問題となっているエアコン利用と根性論はいまや別次元の話です。
この暑さでエアコンを利用しないことは、生死に関わる問題です。
レオパレス21のエアコン3時間自動停止の対応
レオパレス21は、建築基準法違反で報道されたばかりの状況に加えて、この「エアコン3時間自動停止」問題。
建築基準法違反物件対策もエアコン自動停止対策も早急な対応が望まれます。
今回の「エアコン3時間自動停止」に関して、レオパレス21の今回の対応はつぎの通りです。
「入居者からの申し出があった場合、もしくは空室になっている部屋から順次対応していく」
レオパレス21の賃貸物件は、入居者に対しては「家具家電付き」を宣伝文句に、家具家電が付いているということで入居者が家具家電の購
入費を抑える代わりに、家賃は割高だという設定になっています。
上記のような問題が発生した場合、エアコンの取り換え・再設置が発生します。
不動産経営の視点から「エアコン3時間自動停止」問題を考える
レオパレス21の賃貸物件は、入居者に対しては「家具家電付き」を宣伝文句にしていますが、加えて電気料金も固定になっています。
今回の「エアコン3時間自動停止」に対して、レオパレス21のコメントは冒頭でもお伝えした通り、次の言葉でした。
「温暖化対策を踏まえ、節電目的で推奨していた。既にやめており、今後は設置しない」
入居者や不動産関係者は、上記を言葉通りにはとらえていません。
電気料金固定のため、夏場のエアコン利用で電気料金が上がることを想定して貸主側の電気料金負担を抑えるために、エアコンの使用制限をしたとみています。
断言はできませんが、不動産経営から考えるとコストを下げたいということなのでしょう。
しかし、それで入居者のクレームが増えたり、健康状態に及ぶようなことがあっては本末転倒です。
万が一、エアコンが原因で健康被害を及ぼしたり、不幸な事態に陥った場合に訴訟問題に発展しないとも断言できません。
エアコンは、現状では付帯設備としてほぼ必須となってきています。
ワンルームマンションにエアコンが設備としてない物件は、入居者はほとんどつかないと考えて良いでしょう。
エアコンは、ワンルームマンションへは必須の設備として考えた場合、今回の事例を考慮すると、入居者側からのクレームへは即対応することが不動産経営上のポイントです。
設備にかかるコストを抑えることも大切ですが、まず入居者ありきの家賃収入です。
家賃収入がなければ、不動産投資の原資が入ってきません。
高スペックでなくても最低限機能を果たすエアコンは、温暖化が進む中での不動産経営として必須設備として考えることが空室率をおさえるポイントにもつながります。
まとめ
TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。
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不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。
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TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。
TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。
「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」
不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。
不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。
現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。
自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。
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その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。
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