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こんばんは。TOMOHIROです。
不動産投資を行う際に、「キャッシュ・フロー」という言葉がよくでてきます。
「キャッシュ・フローが赤字」「キャッシュ・フローが黒字」など、不動産経営の指標とされています。
不動産投資の学びのスタートラインに立たれた方向けに、「キャッシュ・フローとは？」を説明します。
会社経営のキャッシュ・フロー
「キャッシュ・フロー経営（Cashflow Management）」というビジネス用語を聞いたことがあるかと思いますが、会社経営においてキャッシュ（現金資金）の流れ（フロー）を重視した経営のことです。
Wikipediaより
キャッシュ・フロー（Cashflow、現金流量）とは、現金の流れを意味し、主に、企業活動や財務活動によって実際に得られた収入から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいう。
キャッシュ・フロー会計（cash flow accounting）とは、企業の経営成績を現金・預金の増減をもとに明らかにするという会計手法のことである。欧米では古くからキャッシュ・フロー会計にもとづくキャッシュ・フロー計算書（Cash flow statement, C/F）の作成が企業に義務付けられている。
日本では、1999年度からは、上場企業は財務諸表の一つとしてキャッシュ・フロー計算書を作成することが法律上義務付けられている。
通常の「キャッシュ・フロー」は、企業活動などのビジネス上で得た収入から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。
多くの企業活動において、商品やサービスの売上が上がった時点で、すぐに現金が入るわけではなく、後日に現金が入ります。
決算書では黒字でも、仮に商品やサービスの売上に対して、相手側からの支払いが半年先などと長い場合には、半年間はその売上に対しての現金が入ってこないことになります。
売上が上がっても実際には現金が入ってきていないため、現金の流れであるキャッシュ・フローを把握していないと、外部への支払いができなくなります。
キャッシュ・フローを正確に把握することが、とても重要になってくるのです。
次に、投資の世界での「キャッシュ・フロー」を確認します。
「キャッシュ・フロー」とは、お金の流れのことをいいます。
一定期間に流入するお金を「キャッシュ・イン・フロー」、流出するお金を「キャッシュ・アウト・フロー」といい、両者を総称して「キャッシュ・フロー」といいます。
「日本証券業協会」より
不動産投資におけるキャッシュ・フロー
不動産投資において利用されている「キャッシュ・フロー」は、企業経営において利用される「キャッシュ・フロー」の用語は、ニュアンスが異なります。
不動産投資における「キャッシュ・フロー」
不動産投資のキャッシュ・フローの計算は以下になります。
- キャッシュ・フロー＝家賃収入−（経費＋ローン返済額・金利＋税金）
不動産投資における家賃収入（インカム・ゲイン）
不動産投資における家賃収入（インカム・ゲイン）は、不動産経営の収入の柱です。
投資した不動産物件を賃貸に出し、賃借人から得られる収入が家賃収入です。
家賃収入は、不動産投資ローンの返済の原資となります。
不動産投資における経費
不動産投資における経費は、一般的には、つぎのものがあげられます。
不動産投資ローンに関する費用
- 不動産投資ローンの元金返済分
- 不動産投資ローンの金利
- 不動産投資ローン締結時の団体信用生命保険の保険料（不動産投資ローンの返済額に含まれているケースがほとんどです）
不動産物件管理に関する費用
- 管理費（管理会社へ支払う場合は、報酬含む）
- 清掃費（管理会社へ支払う場合は、報酬含む）
- エレベーターや共用設備のメンテナンス費用
- 修繕費
- その他管理にかかる経費
不動産物件にかかる税金
- 固定資産税
- 都市計画税
- その他税金
概算として、経費は、家賃収入の20〜25%位を想定しておきましょう。
不動産経営にかかる経費
- 広告宣伝費
- 事務用品費
- 消耗品費
- 通信費
- 旅費交通費
- 新聞図書費
- 会議費
- 接待交際費
- 租税公課
- その他経費
個人事業主であっても、不動産経営にかかる経費として、確定申告の際に以下の項目の経費も計上できます。
不動産経営にかかる経費は、会社員の給与と損益通算することが可能です。
そのため不動産投資は節税につながるといわれているのです。
（不動産経営にかかる経費の確定申告時の損益通算は、別の記事で説明します。）
不動産投資ローン返済額・金利
融資を受けた金融機関への不動産投資ローンの返済のことですが、返済期間と金利によって、月々の返済額が変わってきます。
キャッシュ・フローをよくするためには、ローン返済額をいかに抑えるかにかかっています。
- 不動産投資ローンの金利を低く
- 不動産投資ローンの返済期間を長く
不動産投資ローンの金利と返済期間は、不動産投資のキャッシュ・フローに影響してきます。
不動産投資｜中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションのキャッシュ・フローの目安
中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションは、不動産投資の目的が異なります。
- 中古ワンルームマンション：主にインカム・ゲイン（家賃収入）を目的
- 新築ワンルームマンション：主にキャピタル・ゲイン（売却益）を目的
※ 新築ワンルームマンションの場合、販売価格が高いため、不動産投資としては、月々のキャッシュ・フローはわずかの赤字が出ても、売却益という出口戦略を見越して、投資を行うケースが多いです。
ある程度の期間、不動産経営を行い、家賃収入を得て、タイミングを見計らって売却することにより、利益を得る考え方です。
ワンルームマンションに不動産投資を行う場合の月々のキャッシュ・フローの目安はつぎの通りです。
あくまでも目安と考えてください。
- 中古ワンルームマンション：月々5,000円〜10,000円のキャッシュ・フロー黒字
- 新築ワンルームマンション：月々5,000円〜10,000円のキャッシュ・フロー赤字
もちろん、エリアや立地、ワンルームマンションの購入金額や不動産投資ローンの借入額によっても変わってきます。
中古ワンルームマンションへの不動産投資の場合、月々わずかのキャッシュ・フロー黒字になり、こつこつと不動産経営を行うことにより副収入にもつながっていきます。
キャッシュ・フロー対策｜不動産投資ローンの返済期間が長いことのメリット
不動産投資ローンの返済期間が長い場合と短い場合では、当然、返済期間が長い場合が月々の返済額が減ります。
不動産投資に関わる経費の中で最も大きな割合を占める不動産投資ローンの返済額が減るということは、月々のキャッシュ・フローにも大きく影響してきます。
上記にて説明しました、新築ワンルームマンションの場合、返済期間が35年の不動産投資ローンの場合、月々のキャッシュ・フローが赤字になるケースがほとんどです。
最近の事例では、オリックス銀行が最長45年の不動産投資ローンを提供開始し、新築ワンルームマンションでも月々の返済が黒字化するという事例も出ています。
キャッシュ・フロー対策｜不動産投資ローンの返済期間が長いことのデメリット
不動産投資ローンの返済期間が長くなると、新築ワンルームマンションでも月々のキャッシュ・フローが黒字化するシミュレーションができる程、不動産経営も楽になります。
一方で、返済期間が伸びた分、不動産投資ローンの金利を支払う期間も長くなるため、返済総額が多くなり、返済期間を長く設定することを嫌がる投資家もいます。
不動産投資ローンの返済期間が長いことの注意点｜金利上昇リスク
不動産投資ローンの返済期間が長いことのデメリットにもつながりますが、返済期間の金利が変動金利の場合、注意が必要です。
マイナス金利の現状、不動産投資ローンの金利も、空前の低金利となっています。
金利上昇リスク
- 現状の低金利時代はよいのですが、今後金利が上がった際には、返済額に大きく影響してきます。
金融政策としては、インフレ傾向にありますので、現状が金利の底と認識し、今後は金利が上がっていくと考えることが賢明でしょう。
まとめ
不動産投資のための資金力があり、月々のローン返済額が多くなっても、トータルとしての不動産投資事業がよければ月々のキャッシュ・フローは下がってもよいという場合には、ローンの返済期間が短くてもよいでしょう。
不動産投資を始めたいけれど、月々キャッシュ・フローが赤字になってまで、不動産投資を行うリスクを避けたいという場合には、不動産投資ローンの返済期間を長く設定することを検討することも必要です。
しかし、上記「不動産投資ローンの返済期間が長いことの注意点」も記載しましたが、金利上昇のリスクを想定することが重要なポイントです。
不動産投資初心者は、投資初期は一定額のキャッシュ・フローを蓄積して、不動産投資の実績を積むことをおすすめしています。
無理のない不動産投資ローンを組み、堅実な不動産経営を行うことが、ワンルームマンション投資の成功へとつながります。
TOMOHIROは不動産会社に勤めていましたが、現在はフリーです。
横のつながりで、仕入れ業者と強いパイプを持っています。
業界で有名な不動産投資物件を販売する会社が仕入れている業者をご紹介できます。
不動産投資の販売会社は、仕入れ値に対して、利益をのせます。
それは、会社経営としては当然のことです。
不動産投資用の中古ワンルームマンションを扱う大手企業は、会社の経費のためにそれなりの金額が上乗せされるのです。
その上乗せされる前の仕入れ値に近い物件を扱う不動案会社をご紹介することもできます。
TOMOHIROの苦労や、苦労から得た経験をもとにした経験則から少しで皆さんのお役に立ちたいと考えています。
TOMOHIROは、会社員時代を通して公私ともども不動産に関する相談に乗ってきました。
「不動産は人を幸せにもするし、不幸にもする」
不動産投資に行う方に対してTOMOHIROは上記のように思うのです。
不動産投資で幸せになられた方のご報告をいただくことは喜びです。
現在周囲にいる投資家仲間を通して不動産に関する質問をもらいますが、他の方へ「伝える」ということは自分自身の役にも立ちます。
自分が知っているということと、他の方へ伝えてそして理解していただくということは異なると思っています。
そして何よりも嬉しいのは、TOMOHIROがお伝えしたことを参考に購入した不動産物件が利益を上げて、お礼を言ってもらえることです。
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件で、月々キャッシュフローが黒字になっている」
「TOMOHIROのアドバイスで購入した物件が、数年後に高く売れて、キャピタルゲインを得ることができた」
その言葉を聞くために、不動産の相談に乗っていると言っても過言ではありません。
TOMOHIRO最大の喜びです。
TOMOHIROが得た金融知識や投資情報など、あなたとともに共有していきたいと考えています。
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