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不動産投資初心者には、基本的に中古ワンルームマンションをおすすめしています。
東京一極集中で、ワンルームマンション投資は東京圏の中古ワンルーム・新築ワンルームへの期待度大きい
特に、東京圏のワンルームマンションは、人口の東京一極集中化がしばらく続くこともあり、単身者向けのワンルームマンションは、需要が続くとみられています。
一時の不動産投資ブームが落ち着きをみせたとはいえ、それまでの過剰ともいうべき不動産投資人気で、条件のよい中古ワンルームマンションが品薄状態です。
不動産価格は需要と供給のバランスで成り立つため、東京の中古ワンルームマンションは価格が上がっています。
ワンルームマンションだけではなく、ファミリータイプのマンションも中古マンションが人気です。
不動産投資の場合、中古ワンルームマンションをおすすめしている理由は、不動産物件価格が新築ワンルームマンションより抑えられるため、利回りもよくなり、不動産経営もおこないやすいという点があります。
不動産投資｜新築ワンルームマンションは新築プレミアムで不動産物件価格が高い
新築ワンルームマンションは不動産物件価格が高いということにありました。
初期費用が大きくかかるため、不動産投資初心者にはより手頃に購入できる中古ワンルームマンションをおすすめしてきたのです。
そこに、オリックス銀行が最長45年という不動産投資ローン商品を提供しています。
2018年春から提供開始されたオリックス銀行の45年不動産投資ローン——以前、提携の不動産ディベロッパーから教えていただき、記事にも書いていました。
先日、日経新聞にも掲載されていたので、改めて紹介します。
『日経新聞』2018年11月9日(金)付
2018年4月に発覚したスルガ銀行不正融資事件を受けて、不動産投資ローンの引き締めに入っている金融機関が多い中、オリックス銀行に期待しています。
「１棟買い」から「まとめ買い」へ
45年ローンに関わらず、オリックス銀は投資用マンションローンとして2018年11月1日現在、長期プライムレート（最優遇貸出金利）連動で1.8～2.9％、短期プライムレート連動で1.875～2.975％の金利幅を設けている。審査結果によって、適用金利は異なる。
各金融機関においては、不動産投資ブームにのって、年収400万円・勤続3年以上などのこれまでの融資審査からは少し借りやすい時期もあったのは事実です。
ここに来て、不動産投資ローンの審査が軒並み厳しくなっています。
特に地銀の融資はこれまでと打って変わって消極的です。
そのような中、オリックス銀行の提携の不動産ディベロッパーの社会的地位や信頼度、高属性の不動産投資希望者には金利が好条件になっているというのは個別の不動産投資案件からも明らかです。
資産デザイン研究所の内藤忍代表はワンルームマンション市場について「１棟買いとなると最近は物件価格の２割の頭金が必要になり、手がでにくい個人が多い。一方で、30代の富裕層でワンルームを４～７戸まとめ買いする人は増えている」と話す。
つい最近まで、フルローン・オーバーローンで、0円や初期費用の10万円だけ手出しすれば不動産投資が行えるという時期がありました。
さすがに現状は頭金が不動産物件価格の2割〜3割という、以前の正常な状態に戻っています。
そのような中、普通のサラリーマンが数億円の不動産投資ローンを融資してもらえる状況ではなくなってきました。
別記事でも記載しましたが、45年の不動産投資ローンはメリット・デメリットがあります。
→月々のキャッシュ・フローが増える
今後の金利上昇リスクなどもある
45年ローンの最大のメリットは返済期間が長くなる分、毎月の返済額を低く抑えられる点だ。保有するマンションの家賃収入が月７万円だとして、45年ローンの支払いが月５万円なら２万円の手取りになる。35年ローンは期間が短い分、月々の返済額は45年ローンより増え、手取りが減るため45年ローンにするという選択肢もある。
オリックス銀行 45年不動産投資ローンの今後
中古ワンルームマンションが品薄となり、条件のよい中古ワンルームマンションの供給が少なくなっている現状、新築ワンルームマンションへ不動産投資を行いたい方にとっては、期待度が高い。
オリックス銀行の45年の不動産投資ローンはまだ試験導入段階とのこと。
オリックス銀によると、45年ローンはまだ試験導入の段階で「本格導入について社内で検討している」（経営企画部）
スルガ銀行の状況を考えると、オリックス銀行に期待を高く持っています。
まとめ
オリックス銀行の45年不動産投資ローン、不動産投資ローンの審査が厳しくなっている現状、期待度が高いようです。
しかし、上記に記載のようにメリット・デメリットがあります。
ご自身の不動産投資スタイルや目的を考え、充分理解した上での投資をおすすめします。
もしも私でよろしければ、ご相談にのります。
追記）
TOMOHIROは中古ワンルームマンションの不動産会社以外にも新築ワンルームのディベロッパーとも取引があります。
該当ディベロッパーは、新築マンション販売開始時は情報公開しておりません。
なぜなら、人気が高いため、情報公開前に完売してしまうからです。
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